Михаил Мамонтов: документы при сделках купли-продажи земли

2005 год

Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела по сопровождению сделок с недвижимостью, компания « ЦентрЮрсервис»: документы при сделках купли-продажи земли

В силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», единственным доказательством, подтверждающим факт возникновения права у граждан или у юридических лиц, является государственная регистрация этого права в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с этим законом граждане или юридические лица обязаны предоставить необходимый пакет документов для государственной регистрации в главное управление федеральной регистрационной службы соответствующего субъекта федерации или района. В соответствии со статьей 6-ой, федерального закона 122-ого, «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», права, которые возникли у граждан ранее вступления действия этого закона, признаются действительными и могут быть, соответственно, оформлены, по их желанию, новые свидетельства о праве собственности на их объекты. Такой обязанности у них не существует. Обязательно потребуется регистрация права по, скажем, новому образцу в случае, если он пожелает распорядиться своим недвижимым имуществом. Например, конкретным земельным участком. Федеральный закон, 137-ой, «О введение в действие земельного кодекса» установил, что граждане, владеющие на праве постоянного, бессрочного пользования земельными участками, на праве пожизненно наследуемого владения земельными участками и граждане, которые, фактически, пользуются земельными участками которые, собственно, были предоставлены им в пользование до 1990-ого года, до принятия закона о собственности в РСФСР, они имеют право однократно получить эти земельные участки в собственность.

Даже попытка пройти эту процедуру даст вам четкий ответ: на самом ли деле вы владеете земельным участком, к примеру, под садовым домиком, или вы глубоко заблуждаетесь по этому поводу. Дополнительным и весомым аргументом за регистрацию земельного участка, является возможность перевести в статус частной собственности полученные ранее права, титула которых уже нет в действующем законодательстве. Ведь ни пожизненного владения, ни бессрочного пользования уже не существует. Только – собственность, аренда, сервитут. Существует ряд трудностей при продаже земельного участка.

Трудности и проблемы опять-таки вызваны необходимостью соблюдения требований, которые установлены земельным законодательством. Прежде всего, в случае, если продавец не имеет, свидетельства о праве собственности, оформленного после 2001-ого года и, как следствие, не имеет нового кадастрового плана, оформленного в соответствии с федеральным законом «О земельном кадастре», как правило, как правило, ему приходится прежде, чем выйти на сделку, осуществить необходимые процедуры по уточнению границ земельного участка, проведению межевания, оформлению нового кадастрового плана, получению нового кадастрового плана. Необходимо получить документ, где перечислены соседи, и где они во второй раз должны поставить свою подпись. А если соседи по каким-то причинам свою подпись не ставят? Эти вопросы, в конечном счете, могут быть решены в суде.

Но без мнения специалиста землемера или архитектора, т.е. именно человека, который может показать этот участок на плане и выделить его в натуре, показать границы, здесь не обойтись. Соответственно, это расходы дополнительные, потому что та сторона, которая требует, она должна расходы нести. Желательно, конечно, спор решить путем либо переговоров, либо взаимных уступок. Если не получится, тогда, конечно, суд неизбежен. К сожалению, зачастую суд бывает неизбежен не только при межевании земельного участка, когда споры или неприязнь мешают договориться посторонним людям. В случаях, когда участники долевой собственности владеют каким-то объектом недвижимости совместно, совместная долевая собственность, при совершении сделок каким-либо из участников долевой собственности гражданин обязан письменно известить другого участника долевой собственности о своем намерении продать его долю продавцу. При этом в письменном виде он его извещает об этом и указывает цену, за которую он продает свою долю, и иные существенные условия договора. На основании существенных условий договора, которые будут отражены или будут содержаться в тексте договора с потенциальным покупателем.

В случае, если другие собственники, участники долевой собственности, отказываются в письменном виде, либо по истечении месячного срока не покупают долю в земельном участке, то хозяин вправе заключить сделку с иным покупателем. При этом надо быть к сделке хорошо подготовленным, и сохранять бдительность. Я могу посоветовать гражданам, все-таки, относиться более внимательно к документам на земельные участки, на квартиры, на дома. Отслеживать законодательство, какие требования предъявляются к документам, стоит ли переоформлять, потому что закон постоянно меняется, вносится что-то новое. И более быть бдительными во всех вопросах, потому что это вопросы доходные, это вопросы, где высока стоимость имущества, там, где можно очень быстро получить доход за очень короткое время. Он привлекает, этот вопрос мошенников, разных областей. И в итоге ваши инвестиции или инвестиции предыдущих поколений могут быть утрачены.

Вопрос о земле уже который раз становится в России одним из главных. После продолжительного затишья советских времен, когда собственности на землю не было, а гражданам предоставлялось лишь право и возможность ее использовать, в период становления новой России земельный вопрос решался спонтанно. Одно за другим менялись ведомства, регистрирующие права на недвижимость, в том числе и участки, а вслед за ними изменялись и формы документов, удостоверяющие эти права. Бесконечные благо, для большинства желающих, в первую очередь, из числа крепких и здоровых людей, регистрационная эпопея заканчивается желаемым результатом.