Евгений Чепенко: ипотека и ипотечные ценные бумаги

2007 год

Евгений Чепенко, начальник юридического отдела АИЖК: ипотека и ипотечные ценные бумаги

В законодательной сфере все изменения практически приняты, которые необходимы были для выпуска ипотечных ценных бумаг. Но на сегодняшний день уже те нормы закона и подзаконные акты, которые приняты, они позволяют выпускать ипотечные ценные бумаги и соответственно, некоторые участники этого рынка уже готовятся к этому выпуску. Те выпуски, которые прошли до этого, это всем известные выпуски ВТБ, Городского ипотечного банка, эти выпуски были за рубежом и в основном касались валютных продуктов. А что касается рублевых продуктов, на территории России таких выпусков пока не было. И вот те изменения в закон, которые были приняты недавно, они как раз и позволяют уже эти выпуски осуществить. Два препятствия было, из-за которых нельзя было выпускать ипотечные ценные бумаги. Это, первое, не были определены требования к ипотечному покрытию. Необходимо было принять документ на уровне ФСФР России. Этот документ был принят и требования определены. И второе существенное препятствие, которое по важности, наверное, самое важное было – это закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он предусматривал страхование жизни заемщика по ипотечному кредиту, выгодоприобретателем, по которому был сам заемщик. На сегодня по ипотечным продуктам, которые существуют на рынке, практически таких кредитов нет. То есть выгодоприобретателем по таким договорам всегда выступает кредитор. Поэтому это требование закона «Об ипотечных ценных бумагах» практически не позволяло ни одному участнику рынка, который имеет на своем балансе ипотечный портфель, выпустить эту ипотечную ценную бумагу. Потому что в ипотечное покрытие передаются либо права требования, либо ценные бумаги. А по ним по всем выгодоприобретателем выступает кредитор.

Фактически банки не могли выпускать эти ценные бумаги. Поэтому, те изменения, которые были приняты, они эти препятствия сняли. И на сегодняшний день можно уже говорить о подготовке к выпуску этих ценных бумаг. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию планирует осенью этого года где-то в октябре месяце осуществить первый такой выпуск рублевых облигаций с ипотечным покрытием.

Это будет первый опыт на территории России вообще, по крайней мере, по рублевым продуктам . Если все пройдет успешно и не выявится каких-то иных препятствий, в том числе, законодательных, то такие выпуски станут регулярными, не только со стороны агентства, но и других участников, которые имеют определенный портфель. Объем прав требований позволяет такие выпуски осуществлять и выходить на рынок.

Потребителем ипотечных ценных бумаг будут выступать юридические лица, так называемые, инвесторы, которые вкладывают свои денежные средства для того, чтобы получать какой-то доход. Ипотечные ценные бумаги относятся к разряду высоконадежных ценных бумаг и поэтому вложения в них всегда оправданы. Кредитор, который вкладывает в них деньги он практически не рискует тем, что не получит возврата вложенного капитала. А наоборот его получит, плюс еще с прибылью. Поэтому, такие бумаги хорошо котируются и более привлекательны для инвесторов.

Что касается физических лиц, то законодательством никаких ограничений на этот счет не установлено. Эти бумаги могут покупать и физические лица. Вопрос в том, что просто ему надо определиться, насколько она ему необходима. Ипотечная ценная бумага, отличается от акций «Газпрома» или от векселя какого-то, поскольку имеется определенная специфика, она более сложна по обеспечению и соответственно, по процедуре получения своих денежных средств, в случае возникновения каких-то форс-мажорных обстоятельств, которые должники по ипотечным кредитам перестанут платить.

Для того, чтобы получать нормальную доходность, то есть как-то обеспечить свой капитал, его надо иметь немало. Денег надо иметь много. Потому что при больших объемах, в принципе, это ощутимо. Во-вторых, погашение или обеспечение денежных средств зависит от исполнения обязательств по ипотечному покрытию. По тем требованиям, которые находятся в обеспечении. Поэтому, если нет исполнения по обеспечению, значит, стоит вопрос, как владелец облигаций будет получать деньги? Схемы здесь разные. Есть схемы, когда ответственным или гарантом по этим облигациям выступает 3-е лицо. Оно исполняет за того, кто исполняет обязательства по ипотечному покрытию. Либо, если нет ничего, то все зависит от условий только выпуска. Значит, тогда решается вопрос об обращении к взысканию на ипотечное покрытие.

То, что лежит в ипотечном покрытии, в отношении того должника, который перестал платить. Это непростые процедуры, связанные с судебными исками и с выставлением на торги недвижимого имущества, которое обеспечивает обязательства по ипотечному кредиту . Поэтому, для юридических лиц, это более простой механизм, потому что они, как правило, на практике очень часто с этим сталкиваются, это уже как-то отработано . Но физические лица с этим сталкиваются очень мало. И то, в основном, когда им самим предъявляют иски.

Номинальная стоимость ипотечной ценной бумаги зависит от конъюнктуры рынка, зависит от ситуации на рынке, плюс зависит от того, среди кого эти бумаги будут размещаться. Поэтому, номинал определяется из исходящего состояния рынка, перед тем, как облигации, ипотечные ценные бумаги выставить на продажу. Потому что, если брать псевдо-ипотечные ценные бумаги, когда выпускаются облигации под гарантии чьи-то. Или выпускаются облигации, обеспечением по которым является залог тех же закладных. То те же облигации, которые мы недавно размещали, их стоимость составляла 1 000 рублей за облигацию. Поэтому, первый выпуск, который у нас был, стоил 1 миллион рублей. Все зависит от того, среди кого облигации будут распространяться, состояние рынка, спроса. Из этого и определяется цена этой облигации.

Население слабо ориентировано по этому инструменту. И плюс еще, что такое ипотечные ценные бумаги – это инструмент, который фактически завершает сам процесс кредитования населения.

Потому что ипотека начинается с чего? С выдачи ипотечного кредита и заканчивается тем, что банк для того, чтобы выдать новый кредит, должен найти где-то деньги. Эта вся ипотечная цепочка, она завершается тем, что ипотечная ценная бумага нужна для того, чтобы привлечь деньги с рынка. Но привлечение денег с рынка, это опять еще не значит, что это очень хорошо для населения, они будут получать дешевые кредиты. Когда банки или какие-то иные организации привлекают деньги с рынка, там все устанавливается договорными отношениями и, как правило, все оценивают свои риски. Чем выше риск, тем выше процентная ставка по привлеченным деньгам. Это отражается на ипотечном кредите для населения, где эта ставка может вырасти. Стать больше, чем та, на которую гражданин рассчитывал.

Ипотечная ценная бумага, это как раз тот инструмент, который призван обеспечить привлечение дешевых денег. Почему? Потому что в обеспечениях лежат ипотечное покрытие достаточно надежное это право требования по ипотечным кредитам, которые в свою очередь, обеспечены залогом живой недвижимости. По той схеме, которую планирует искать агент. Жилая недвижимость всегда котируется очень высоко. И проблем с ее сбытом, в случае неплатежа, не будет никакой. А поскольку этот инструмент высоконадежный – рисков практически никаких нет, то, естественно, процесс привлечения денежных средств под этот инструмент, он говорит о том, что деньги можно разместить под этот инструмент. Потому что один из параметров ставки определяет риски кредиторов.

Риски минимальные, поэтому, ставка привлечения денег меняется, поэтому, чем ниже ставка здесь, тем на выходе ипотечного кредита под эти деньги, естественно, будет снижаться ставка уже для конечного потребителя, т.е. для физического лица. Поэтому, запуск этого механизма должен очень сильно повлиять именно на процентную ставку по ипотечному кредиту.

Мы на протяжении нескольких лет делаем такие выпуски периодически под гарантии государства. Почему? Потому что это статус нашего агентства – развитие и рефинансирование ипотечно-жилищных кредитов, которое позволяло бы поддерживать ликвидность банков. А те в свою очередь выдавали бы кредиты населению. Поэтому, у нас есть 2 направления привлечения денежных средств. Первое, это за счет бюджетного финансирования. Когда нам дают деньги в уставный капитал, увеличивая нашу финансовую устойчивость. И второе, когда нам предоставляют государственные гарантии для выпуска каких-то ценных бумаг. На сегодняшний день у нас единственным видом ценной бумаги является облигация, которую мы выпускаем под государственные гарантии.

При выпуске этой облигации, когда принимались решения о параметрах его выпуска, уже исходя из ситуации на рынке и возможных условий сбыта по аналогии с другими бумагами крупных эмитентов, например, того же «Газпрома», того же «Сбербанка», Мы ориентируемся и смотрим по какой лучшей цене удобней разместить, чтобы эта бумага была ходовой, чтобы она была привлекательной. Исходя из этого мы определяем параметры. При каждом выпуске стоимость облигации может быть совершенно разная. Это не означает, что каждый раз будет одна и та же цена.

Любой новый продукт должен пройти апробацию на рынке. Когда мы выпускали, самый первый вид облигаций под государственные гарантии, мы вообще, не могли предполагать, как они будут ходить на рынке, как они будут приняты, как они будут востребованы. И когда мы увидели , как идет торговля нашими бумагами, мы поняли, что они востребованы, какие есть недостатки. Мы увидели, что цена бумаги очень высокая, поэтому, она особо неликвидная по хождению. Значит, мы решили снизить номинал этой бумаги. Поскольку это самый первый выпуск, никто не знает, с какими трудностями мы столкнемся или любой другой эмитент столкнется. Никто не знает, как эта бумага пойдет. Никто не знает, как она будет торговаться. Номинал бумаги мы можем только прогнозировать, исходя из спроса, на аналогичные бумаги. Или из спроса на аналогичные бумаги на территории других стран, где ипотека хорошо развита .

Когда этот процесс пройдет, когда мы посмотрим, как она будет ходить, тогда, конечно, дальнейшие шаги какие-то и по расширению рынка ценных бумаг, и по расширению рынка инвесторов, которые хотят вложить деньги мы будем делать. Поэтому, вполне возможно, что большую активность в этом вопросе проявит и население, которое увидит, что это высоконадежный инструмент и захочет его купить. Но пока это еще только первый шаг и поэтому очень трудно сказать, что и как пойдет.

Что касается вложений денежных средств физического лица в ипотечную ценную бумагу, то преимущества этого вложения очевидно в чем? Во-первых, по срокам вложения. Как правило, если вы размещаете деньги в депозит или открываете иной какой-то счет, в зависимости от программы банка, то у вас срок привлечения денежных средств, очень редко когда занимает 1 год. Вы знаете, если там посмотреть параметры, то от 3-ех месяцев, 6 месяцев до 12-ти. Ну максимум 3 года. Вот. Ипотечные ценные бумаги – это бумаги длительного действия. Они выпускаются, как правило, на сроки, которые обеспечивает ипотечное покрытие. На сегодняшний день ипотечные кредиты выдаются до 30-ти лет.

По нашим прогнозам, учитывая условия досрочного погашения, срок жизни такого ипотечного продукта не превышает 15-ти, 16-ти лет. Соответственно, представьте, что на эти сроки и будут выпускаться ипотечные ценные бумаги. Ваши вложения, вложения денежных средств должны приносить вам стабильный доход в течении 10 – 15 лет. Я не беру досрочное погашение по всему ипотечному покрытию, когда облигации или эти ипотечные обязательства гасятся досрочно. Поэтому выгодность по отношению обычного депозита в банке очевидна. Вы вложили деньги, получаете стабильный доход в течении нескольких лет. При этом, не обращаясь к необходимости продления договора, и пролонгации его .

Процентные ставки по этим бумагам, как правило выше, чем те проценты, которые предлагает банк, когда вы открываете депозит. Ваша доходность повышается. Высокая надежность возврата ваших денежных средств.