Сергей Харламов: контроль ФСФР в сфере финансирования строительства жилья

2005 год

Сергей Харламов: контроль ФСФР в сфере финансирования строительства жилья

Федеральная Служба по Финансовым Рынкам занимается регулированием вопросов, связанных с финансированием строительства и приобретения жилья. Финансовых механизмов, подпадающих под контроль, на рынке имеется несколько. Первый из них – это закрытые фонды недвижимости.

В основном, проблемы связаны с вопросами строительства через закрытые фонды недвижимости: по договорам долевого участия или по инвестиционным договорам. Как правило, при инвестициях в строительство пайщики для себя решают вопросы о получении доходности на вложенные средства, то есть  они не приобретают жилье для проживания в нем.

Если говорить о категориях фондов недвижимости и о том, насколько привлекательны те или иные паи тех или иных фондов, то условно их можно разбить на несколько групп.

Первая группа – это фонды, которые имеют недвижимость в составе своих активов и занимаются, фактически, ее эксплуатацией. Здесь рыночные  риски наименьшие - это совершенно четко понятно, но и, соответственно, ожидания инвесторов здесь должны быть наименьшими.

Вторая категория фондов - это так называемые девелоперские фонды. То есть фонды, которые имеют также недвижимость у себя в активах и за счет ее реконструкции, за счет придания ей нового качества, повышают капитализацию стоимости этого жилья. Это следующий по уровню рисков инструмент.

Третья категория - это закрытые фонды недвижимости, которые занимаются строительством. Они несут наибольшие риски инвестирования, которые связаны, в первую очередь, с рыночной ситуацией. Но постольку-поскольку объекта еще нет, то речь идет и о строительных рисках: о рисках срыва сроков, рисках, связанных с субподрядчиком, и так далее, и тому подобное. Эти риски должны компенсироваться профессиональным управлением. Потому что, все-таки, закрытый фонд недвижимости управляется управляющей компанией, имеющей лицензию, которая имеет правила управления фондом и раскрывает информацию о своей деятельности.

Все это регламентируется законом «Об инвестиционных фондах». Это регламентируется нормативной базой, которая определяет типовые правила фонда, а также приказами Федеральной Службы по Финансовым Рынкам. Нужно сказать, что в системе контроля деятельности управляющей компании находится такая конструкция, как специализированный депозитарий, которая четко отслеживает и операции, которые совершает управляющая компания, и состав структуры фонда.

И, соответственно, все вопросы, связанные с теми или иными нарушениями, можно отслеживать. Во-первых, об этом извещается управляющая компания, а во-вторых, регулятор в лице ФСФР, который также имеет способы воздействия на ситуацию. И тем самым, система становится достаточно сбалансированной и надежной.