Сергей Вишняков: документы по сделкам купли-продажи

2006 год

Сергей Вишняков: что нужно знать о документах при сделках с недвижимостью

В первую очередь нужно критически подойти к изучению правоустанавливающих документов. Правоустанавливающие документы бывают различных типов: договоры купли-продажи недвижимости, договоры об аренде, договоры обмена, судебные решения. Первое, что должен проверить любой приобретатель, это соответствие правоустанавливающего документа, предоставляемого по квартире и необходимого для сделки, другим документам, таким, как справка из Бюро технической инвентаризации, выписка из домовой книги, свидетельство о праве собственности. Все эти документы должны друг другу соответствовать. Могут встретиться какие-либо несоответствия. Например, в поэтажном плане описывается одна площадь, в свидетельстве о собственности указана совершенно другая, или в выписке из домовой книги фигурирует одна информация, а в договоре купли-продажи - другая.

Часто случается так, что информация, содержащаяся в свидетельстве о праве собственности, не соответствует информации в свидетельстве о праве на наследство. Нужно проверять все, буквально каждую букву в документе.

Объект должен соответствовать документам о собственности. Основание приобретения права собственности, которое описывается в свидетельстве о регистрации государственного права, должно соответствовать основаниям, которые на самом деле существуют в договоре купли-продажи, мены или дарения.

Нередко встречаются разночтения в адресах. Например, в Москве часто квартиры, находящиеся в домах на пересечении улиц, имеют разные адреса. Также в ЖЭК, в паспорте человека, в том же самом БТИ (Бюро технической инвентаризации) и в документах, которые предоставляет продавец, может быть указан другой адрес. Для того, чтобы понять действителен ли этот адрес или нет, нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации. Если два адреса являются идентичными, то есть, например, дом №15 строение 2 и дом №15 считаются идентичными согласно документам Бюро технической инвентаризации, то все нормально. Если же эти адреса не являются идентичными, то, естественно, нужно насторожиться.

Следует уточнить в органах, которые проводят техническую инвентаризацию, следующую информацию: по какой причине ранее выдавались документы, к примеру, на 51 квадратный метр, а сейчас площадь помещения, условно говоря, согласно документам составляет 51, 7 квадратных метров. Этот момент подлежит уточнению. Я могу сказать, что в любом случае в свидетельство о государственной регистрации права и в договор купли-продажи будут занесены данные из справок Бюро технической инвентаризации. И они являются определяющими. Все остальные документы, например, справки из ЖЭК, финансовый лицевой счет, выписка из домовой книги должны соответствовать справкам из БТИ.

Право собственности может возникать вследствие договора о безвозмездной передаче имущества  или вследствие вступления в силу законного решения суда.

Если предыдущий собственник приобрел эту квартиру с нарушениями (одним из нарушений и является как раз дарение, прикрывающее собой сделку купли-продажи), то это можно выяснить, например, спросив у того же самого собственника, почему у него оказался договор дарения.

Сомнения могут закрасться в том случае, если совершенно посторонний человек получает от другого постороннего человека недвижимость в дар. Естественно такую информацию можно уточнить только с согласия противоположной стороны. С ним вместе надо прийти к нотариусу, который проводил сделку (если это была нотариальная сделка), поднять документы и проверить их по цепочке. Сейчас это мало проверятся риэлторами, но раньше таким образом проверялись все сделки, так как цепочки были огромные. Квартиры перепродавались по десять раз, и все это надо было выяснять.

Если мошенник является достаточно опытным, то в разговоре с ним очень трудно понять, правду он говорит или нет. Если он уже подготовился к ответам на вопросы, то всегда ответит правильно. Но если человек случайно вступил на путь мошенничества, то это всегда можно выявить. Скорее всего, всплывут какие-либо несоответствия в деталях, почему был договор дарения, почему наследство получил внучатый племянник, взявшийся не понятно откуда и так далее.

Те граждане, которые продают квартиру по договору ренты, тоже могут являться мошенниками. Это одна из часто складывающихся на рынке ситуаций. Приобретатели квартиры по договору ренты тоже могут нарушать права рентополучателя. Например, в договоре указана сумма, которую должен получать рентополучатель – 500 рублей. Естественно на 500 рублей сейчас невозможно прожить и по этим причинам договор может быть расторгнут.

Договор ренты подразумевает обременение проживанием. В едином государственном реестре есть такая информация. Это обременение снимается только тогда, когда рентодатель приносит справку о смерти.

Если покупатель покупает квартиру по доверенности, то есть он кому-то дал доверенность, профессионалу или человеку, представившемуся профессионалом, он может, не получив всей информации, приобрести квартиру с бабушкой. Очень даже просто. Поэтому, лучше присутствовать лично при совершении сделки, если вы являетесь покупателем.