Сергей Вишняков: недееспособность продавца квартиры может удостоверить только суд

2006 год

Сергей Вишняков: недееспособность продавца квартиры может удостоверить только суд

Идеальная среда для мошенничества была в 1990-ые годы, когда большинство законодательных актов вообще не регулировало сделки с недвижимостью. Это, как раз, сделки, в которых очень часто участвовали несовершеннолетние, сделки, при которых людей, продавших квартиру, выписывали в «никуда» и они там и пропадали. В настоящее время существует очень много отрегулированных положений по сделкам с недвижимостью, так, что без определенных шагов стало невозможно провести какую-либо сделку. Хотя, например, простая письменная форма появилась в 1998-ом году, возможно, она открывает больший простор для мошенников, поскольку никто не может определить, какой это был именно человек.

Дело в том, что при взгляде на потенциального продавца, скажем так, иногда у потенциального покупателя закрадываются сомнения в его дееспособности. Очень часто люди путают недееспособность с наличием каких-то отклонений в поведении или даже с какой-нибудь болезнью.  Дело в том, что человек не может проводить сделки в случае, если он или ограничен в дееспособности или признан полностью недееспособным. Это заключение может сделать только суд. Никакие справки, подтверждающие душевную болезнь человека, продавца квартиры, не могут лишить его права продать эту квартиру. Однако здесь нельзя полагаться только на это. Когда люди приобретают данную квартиру, в которой собственником или сособственником является человек, имеющий какое-то психическое заболевание, стоит обратить внимание на это и провести освидетельствование на момент сделки того, что он в данный момент осознает свои действия и абсолютно понимает, что подписывает и какую сделку совершает.

Да, нотариус опытным взглядом может разрешить сомнения в дееспособности продавца на момент совершения сделки, способен ли человек вообще осознать свои действия или нет. Но нотариус не имеет медицинского образования и точно сделать заключение о том, может ли данный человек проводить сделку, он, конечно, не может. Хотя, надо сказать, что в нотариальных договорах всегда пишут о том, что дееспособность проверена, правоспособность тоже подтверждена следующими документами. Нотариус за все свои действия отвечает своим имуществом. Какое имущество у нотариуса при совершении сделки, никто не скажет. Поэтому, нельзя сказать, что нотариус является своеобразной панацеей.

Стоит, прежде всего, сказать о том, что личность человека должна быть подтверждена. Очень часто люди на это не обращают внимания. Есть такой документ – паспорт, паспорт по законодательству нужно менять в определенное время. Большинство людей либо это забывают сделать, либо сознательно это не делают и проводят сделку, имея недействительный паспорт. Это является либо мошенничеством, либо забывчивостью. К сожалению, случаются такие печальные ситуации, и регистрационная палата не аннулирует такие сделки. И получается, что сделка проведена по недействительному документу. В положении закона, касающемся паспорта гражданина Российской Федерации, говорится о том, что в паспорте не должно быть никаких отметок, которые не предусмотрены этим положением. Однако в паспорте отметок с течением времени может появиться достаточно много (штампы при пересечении границы с Украиной и так далее). Это все делает паспорт недействительным и соответственно документ, по которому проводится сделка, признается недействительным.

С 1-го января вступили в силу изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В нем описываются обязательства судебных органов при признании человека недееспособным. Информация об этом человеке должна направляться в органы государственной регистрации прав. Сразу же делается соответствующая отметка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними, и при проведении сделок с недвижимостью в свидетельстве регистрации права указывается эта информация.