Михаил Мамонтов: земельный участок под жилым домом является также общедолевой собственностью граждан

2006 год

Михаил Мамонтов: земельный участок под жилым домом является также общедолевой собственностью граждан

Согласно 36-ой статье Жилищного Кодекса общедолевым совместным имуществом собственников помещений в многоквартирном доме является помимо лестничных площадок, чердаков, подвалов, еще и земельный участок непосредственно под жилым домом. Данный земельный участок под жилым домом является также общедолевой собственностью граждан, проживающих в доме и являющимися собственниками квартир. Однако на сегодняшний день не известно о случаях оформления прав общедолевой собственности именно на землю Департаментом земельных ресурсов в городе Москве. Понятно, что существует достаточно длительная процедура по формированию земельного участка, проведению землеустроительного дела, межеванию, согласованию акта границ с соседями, оформлению кадастрового плана. Дело не в том, что процедура сама по себе длительная, а в том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления на сегодняшний день к этим реформам не готовы.

Запрещающего документа - нет, а разрешающие документы есть. Программа по реформе ЖКХ уже давно действует, в Москве во всяком случае. Есть предписание управам и префектурам непосредственно своими силами и средствами проводить работы по формированию границ земельного участка, кадастрирования земель. В дальнейшем осуществляя и кадастровый учет, и оценку земель, проведенные в соответствии с имеющимся зонированием в городе Москве, они будут осуществлять передачу собственникам помещений в многоквартирных домах земли, которая им принадлежит на праве общедолевой собственности в силу 36-ой статьи Жилищного Кодекса.

Если речь идет о признании права на общедолевую собственность на землю, то достаточно сформировать реестр собственников. Может быть направлен коллективный иск от всех собственников помещений в многоквартирном доме для того, чтобы решение принималось о предоставлении и передаче земельного участка в общедолевую собственность предметно, исходя из установленного количества собственников на этот земельный участок.

ТСЖ или Товарищество собственников жилья является некоммерческим предприятием, которое, в первую очередь, создается для управления многоквартирным домом. Хотя ТСЖ тоже, в соответствии с новым жилищным законодательством, может перепоручить функции по управлению многоквартирным домом  управляющей компании. Тем не менее, Товарищество является органом, представляющим интересы собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно собственники жилья могут на общем собрании принять коллективное решение об обращении в суд по решению вопроса о признании за ними права на общедолевую собственность, принадлежащую им как собственникам, в том числе и на земельный участок под жилым домом. Соответственно, в данном случае Товарищество собственников жилья, действующее от имени собственников помещений в многоквартирном доме, имеет право обратиться в суд с иском к органу местного самоуправления или органу исполнительной власти субъекта Федерации, в зависимости от того, в чьем ведомстве находится земля.

Отказы существовали и существуют на сегодняшний день. Есть практика по предложениям Департамента земельных ресурсов заключать с Товариществами Собственников Жилья кратковременные договоры аренды на срок, не превышающий один год (как правило, на 11 или 11 с половиной месяцев). Это, в принципе, неверно, поскольку в положении 36-ой статьи Жилищного Кодекса не указано иное право землепользования, кроме как право общедолевой собственности на земельные участки. В этом положении не говорится о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме земельный участок под их домом может принадлежать на правах аренды. Таким образом, согласно закону такая возможность для заключения договора об аренде не может быть предоставлена.

Если заключается договор аренды, арендаторы платят арендную плату. Если земля под жилым домом оформляется в общедолевую собственность, если исходить из положений существующего Земельного законодательства, Земельного Кодекса, в частности, и Налогового законодательства, все сособственники должны будут уплачивать земельный налог.

В случае оформления земли, земельного участка, находящегося непосредственно под жилым домом и территории, необходимой для благоустройства, собственники помещений в многоквартирном доме вправе, во-первых, распоряжаться по своему усмотрению данным земельным участком. То есть они вправе сдать его в аренду, организовать, в соответствии со строительными нормами и правилами автостоянку, организовать работы по его благоустройству. Кроме того, в случае сноса этого дома, они остаются собственниками земли под этим домом и могут впоследствии этим земельным участком распоряжаться или же этим гражданам, согласно 51-ой, 48-ой статьям Земельного Кодекса, в случае сноса этого дома должен быть предоставлен другой земельный участок. В случае изъятия этого земельного участка для государственных и муниципальных нужд, что происходит при сносе домов, они имеют право выкупить в собственность землю. В этом, собственно, и заключаются положительные моменты. Особенно, это актуально для граждан, проживающих в Центральном Административном Округе города Москвы.