Михаил Мамонтов: как выбрать способ управления многоквартирным домом

2006 год

Михаил Мамонтов: как выбрать способ управления многоквартирным домом

Согласно новому Жилищному Кодексу и федеральному закону №189, граждане, проживающие в многоквартирных домах, обязаны до первого марта 2006-го года избрать один из способов управления многоквартирными домами. Это должна быть либо управляющая компания, либо Товарищество собственников жилья, либо общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме. Однако в январе 2006-го года в 189-ый закон, именно в 18-ю статью, были внесены изменения, которые срок этого выбора отодвинули до 1 января 2007-го года. Соответственно, есть еще целый год у собственников помещений в многоквартирных домах для того, чтобы определиться, какой способ управления им удобен.

В случае если граждане не хотят никаким образом участвовать в управлении многоквартирным домом ни в одной из предложенных форм, то существует положение Жилищного Кодекса, позволяющее органу местного самоуправления организовать открытый конкурс по выбору управляющей компании.  После этого, непосредственно с управляющей компанией собственники помещений в многоквартирном доме будут заключать договор на управление многоквартирным домом. Предусматривается заключение этого договора в трех имеющихся формах. Договор может быть заключен управляющей компанией с Товариществом собственников жилья, с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и с каждым собственником в том числе.

Жилищный Кодекс определяет основные условия договора на управление многоквартирным домом, в котором обязательно должен оговариваться срок действия договора. Договор должен быть заключен на срок не более пяти лет. В нем определяется порядок, перечень, состав мероприятий и работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Соответственно, граждане при заключении договора должны понимать, за что они будут платить деньги, так как существенным условием договора является определение размера оплаты каждого собственника по содержанию собственности и оплаты коммунальных услуг.

По Жилищному Кодексу договор может заключаться непосредственно с собственником помещения многоквартирного дома, то есть с физическим лицом. Договор может заключаться с органом, уполномоченным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на заключение этого договора с управляющей компанией.

Если договор заключается с управляющей компанией, соответственно, предприятие, у которого на балансе находится данный дом, обязан передать всю техническую инвентаризацию вновь избранной управляющей компании, не позднее одного месяца с момента заключения договора. Управляющая компания уже будет заключать от своего имени, как юридическое лицо, договоры на обслуживание, содержание и ремонт этого дома. Одним из существенных условий управления, является условие о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право расторгнуть договор в случае неудовлетворительной работы управляющей компании по обслуживанию дома, обеспечению необходимых процессов по эксплуатации и его содержанию, в случае, если они не будут выполнять возложенные на них по договору обязательства.

Жилищный Кодекс предусматривает достаточно суровые санкции к гражданам-неплательщикам, проживающим в составе так называемого кондоминиума, в многоквартирном доме. Если это ТСЖ или управляющая компания, то с каждым конкретным гражданином заключается договор, в котором прописаны стоимость коммунальных услуг и стоимость услуг, которые он будет оплачивать ежемесячно или, как это будет установлено в договоре, ежеквартально по содержанию, ремонту, благоустройству общего имущества в многоквартирном доме. Жилищным законодательством предусмотрено, что в случае неисполнения какими-либо гражданами своих обязательств по оплате (например, если в неприватизированной квартире проживают наниматели, заключившие договор, но не имеющие возможность производить полностью оплату), то частично дотацию за них выплачивает Департамент имущества города Москвы (если вы в Москве) или орган местного самоуправления Российской Федерации.

Управляющая компания или ТСЖ могут обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности. Жилищный Кодекс позволяет этот вопрос решать правовыми методами. В случае, естественно, если не будет возможности удовлетворить требования управляющей компании или ТСЖ, взыскать задолженность, или не будет исполняться по каким-то причинам решение суда недобросовестным собственником помещения или нанимателем, то тогда могут быть приняты меры - в судебном порядке инициируется процедура выселения данного собственника.