Михаил Мамонтов: договоры долевого строительства могут быть признаны недействительными

2006 год

Михаил Мамонтов: договоры долевого строительства могут быть признаны недействительными

На сегодняшний день положения 214-ого Федерального закона пока еще не апробированы в полном объеме на правоотношениях в части получения гражданами прав на жилье именно в этом порядке, по причине того, что прошел еще небольшой срок с момента вступления его в силу (с первого апреля 2005-го года). Данный закон установил разделение на два «лагеря» – граждане и застройщики. Застройщики, которые получили разрешение на строительство до момента вступления в силу этого закона (до первого апреля 2005-го года), имеют право заключать договоры с гражданами, дольщиками, соинвесторами, в соответствии с формами, которые существовали ранее до принятия этого закона. Это могут быть инвестиционные договоры, договоры «О долевом участии», соинвестиционные договоры, подрядные договоры, договоры о совместной деятельности.  То есть все те юридические формы, которые заключались до введения в действие 214-го закона.

В данном случае речь идет о том, что форма договора, предусмотренная 214-ым законом для застройщиков, сейчас не обязательна. Договоры с компанией, которая получила разрешение на строительство до первого апреля 2005-ого года, не подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Объем таких сделок на сегодняшний день пока превышает объем сделок, которые совершаются в соответствии с новым законодательством, потому что прошел еще небольшой срок с момента вступления нового закона в силу.

Что же касается непосредственно работы по новому закону. Закон в данном случае хорош для потребителя, но не очень устраивает застройщиков. Ассоциация строителей России об этом неоднократно говорила на заседаниях «круглого стола», с самого начала инициативная группа пыталась внести поправки облегчающие ответственность застройщиков в части штрафных санкций и иной финансовой ответственности по договору. Условия договора, которые прописаны в законе, достаточно четко и строго определяют, гарантируют и защищают права будущего собственника квартиры, то есть участника долевого строительства.

Тем не менее, наверное, имеет смысл внести изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» в части снятия ограничений по привлечению инвестиций с юридических лиц. Поскольку данное ограничение лишает права застройщика привлекать какие-либо средства, финансовые потоки для проведения необходимой предпроектной подготовки, проектной подготовки, для получения разрешения на строительство. То есть выполнить  все необходимые  мероприятия, требующие существенных финансовых вливаний, которые нужны, чтобы получить разрешение на строительство и получить возможность привлекать средства населения. По сути, нынешний закон не дает возможность привлечь никакие средства кроме банковских кредитов.  Естественно, это увеличивает стоимость строительства, это не может не сказаться, в принципе, и на конечной стоимости продаваемого жилья гражданам и ведет, как и говорили строители, к увеличению стоимости квадратного метра в целом по стране.

Сейчас жилье покупают по договорам, которые имеют право заключать застройщики, получившие разрешение до первого апреля, по старым схемам и по новым схемам. Существует категория юридических лиц, риэлтерских агентств, предлагающая гражданам к заключению договор, так называемый обходной вариант (который не является ни соинвестиционным договором, ни договором о долевом участии), несмотря на то, что разрешение на строительство этими застройщиками было получено после первого апреля 2005 года, и на эти правоотношения должны распространяться положения закона №214. Многие граждане об этом не знают.

Заключая договоры, которые им предлагают компании, с нарушением ныне действующего Федерального закона, граждане рискуют. Дело в том, что теоретически возможна такая ситуация, при которой в определенный момент застройщик, апеллируя к нормам Федерального закона, может признать по своей инициативе данную сделку недействительной. Например, гражданин, уплатив определенную сумму денег год назад, когда квадратный метр стоил на 20, 40 или 60 процентов дешевле, может получить, в лучшем случае, эти деньги обратно, не получив то жилье, на которое он рассчитывал. По причине того, что эта сделка ничтожна с момента ее совершения, согласно закону, и может быть оспорена, быть признана недействительной по судебному заявлению заинтересованной стороны в судебном порядке.